Réglementation Airbnb : les règles à connaître avant de louer son logement
RÉGLEMENTATION & FISCALITÉ
On peut s’accorder à dire que la réglementation en France permet de protéger les différentes parties, mais qu’elle est aussi parfois un vrai casse-tête. Et lorsqu’on parle de location d’un logement, ça peut devenir encore plus compliqué : entre les règles fiscales, les règles d’habitation et les règles propres à chaque commune, il y a de quoi perdre la tête… et surtout, faire des erreurs.
Alors, si aujourd’hui vous vous dites : « Pourquoi ne pas faire du Airbnb avec mon logement ? », mais que vous ne savez pas par où commencer, commencez par ici.
La réglementation est la première chose que tu dois regarder avant de mettre ton logement en location, et même avant de faire un quelconque achat.
Dans cet article, vous allez découvrir les particularités de la location saisonnière, aussi appelée location meublée de courte durée, et surtout les principales règles à connaître avant de vous lancer.
1. Airbnb, location courte durée : de quoi parle-t-on ?
Airbnb n'est pas la seule plateforme
Lorsqu’on parle de mettre son logement en location courte durée pour des personnes de passage dans notre ville ou pour des vacanciers, on pense tout de suite à Airbnb.
Airbnb a réussi quelque chose de très fort.
Un peu comme Sopalin ou Scotch, la marque est devenue tellement connue qu’on utilise presque son nom pour parler de tout un concept.
Mais Airbnb n’est pas la location courte durée.
C’est simplement l’une des plateformes qui permettent de la pratiquer.
Le principe de la location courte durée
Le principe est simple.
Une plateforme met en relation un propriétaire et un voyageur.
Vous mettez à disposition un logement meublé pour une courte période. Cela peut être votre résidence principale, une résidence secondaire ou un logement destiné à la location.
En face, vous pouvez avoir différents types de voyageurs :
une famille en vacances ;
un étudiant ;
une personne en déplacement professionnel ;
un salarié présent quelques jours ou quelques semaines sur un chantier.
En échange, vous proposez un hébergement pour une courte durée, avec des prestations proches de celles d’un hôtel.
Mais avant même de mettre votre logement sur Airbnb, Booking, Abritel ou une autre plateforme, il y a une chose essentielle à vérifier : avez-vous réellement le droit de le faire ?
Car tout le monde n’est pas logé à la même enseigne.
Et c’est justement là que commence la réglementation.
2. Les règles dépendent de la ville
Les règles de la location courte durée ne sont pas les mêmes partout.
Il existe des règles nationales, mais les communes peuvent également mettre en place leurs propres règles pour encadrer les locations de meublés de tourisme.
Alors avant de foncer tête baissée, de meubler votre logement en vous disant :
| « C'est bon, je vais le mettre sur Airbnb ! »
Prenez le temps de vérifier les règles qui s'appliquent dans la ville où se trouve votre logement.
Car la dernière situation dans laquelle vous voulez vous retrouver, c'est :
| « J'ai acheté mon logement, il est meublé et prêt à être loué… »
pour finalement découvrir :
| « Votre demande d'enregistrement a été refusée. Vous ne pouvez pas louer votre logement dans les conditions prévues. »
Alors, que faut-il vérifier ?
Avant de mettre votre logement sur le marché, renseignez-vous auprès de la mairie ou du service compétent de la commune où se situe votre logement.
Vérifiez notamment :
La location courte durée est-elle autorisée ?
Quelles règles dois-je respecter ?
Dois-je déclarer mon activité de location ?
Dois-je obtenir un numéro d'enregistrement ?
Quelles démarches administratives dois-je effectuer ?
Quels formulaires ou documents dois-je fournir ?
Existe-t-il des règles particulières concernant mon logement ?
Et surtout, ne partez pas du principe que la règle appliquée dans une ville voisine sera la même chez vous.
Pour vous donner une idée, même au sein d'une même métropole, les démarches peuvent être différentes.
À Nantes Métropole, par exemple, Nantes impose un numéro d'enregistrement, tandis que les autres communes de la métropole utilisent actuellement le Cerfa n°13566 pour la déclaration.
Et c'est justement pour cela qu'il faut commencer par votre commune.
Dans la suite de cet article, on va regarder les deux grandes situations :
Votre logement est votre résidence principale ?
Ou
vous souhaitez louer une résidence secondaire ?
Car les règles ne sont pas les mêmes.
3. Résidence principale : quelles limites ?
Là, on entre dans le concret.
Si vous souhaitez louer votre résidence principale en location courte durée, vous devez respecter une limite de durée.
La règle générale est de 120 jours par année civile maximum. Mais certaines communes peuvent désormais réduire cette limite à 90 jours.
Il faut donc vérifier le plafond qui s'applique dans votre commune.
Et l'enregistrement ? Quésaco ?
Depuis le 20 mai 2026, toutes les locations de meublés de tourisme doivent être déclarées via un téléservice national d'enregistrement. Cette déclaration permet notamment d'obtenir un numéro d'enregistrement lorsqu'il est applicable.
Mais attention : cela ne veut pas dire que toutes les communes ont exactement les mêmes démarches.
Certaines peuvent avoir des obligations locales supplémentaires.
À Nantes, par exemple, un numéro d'enregistrement est obligatoire pour mettre en location un meublé de tourisme, que ce soit une résidence principale ou secondaire. Pour l'obtenir, la démarche passe actuellement par le service « Taxe de séjour » de Nantes Métropole.
Donc, avant de publier votre annonce :
vérifiez les démarches demandées dans votre commune.
Et surtout, ne retenez pas simplement :
« Airbnb = 120 jours. »
La bonne question est :
« Combien de jours puis-je louer ma résidence principale dans MA commune ? »
Lien utile :
Location meublée de tourisme : quelles sont les règles à respecter pour sa résidence principale ?
4. Résidence secondaire et changement d'usage
Si le logement que vous souhaitez louer est une résidence secondaire, vous entrez dans un autre cadre.
Et contrairement à la résidence principale, la limite de 120 jours ne s'applique pas.
En revanche, vous devez obtenir une autorisation préalable de changement d'usage avant de pouvoir louer votre logement en meublé de tourisme.
Mais c'est quoi, un changement d'usage ?
C'est une notion importante à comprendre.
Un logement est normalement destiné à l'habitation.
Lorsque vous décidez de l'utiliser pour une activité différente, comme la location répétée en meublé de tourisme, la commune peut considérer qu'il y a un changement d'usage.
À Nantes, par exemple, la location d'un logement en meublé de tourisme peut être soumise à une autorisation de changement d'usage selon la situation du logement et du loueur.
Changement d'usage et numéro d'enregistrement : quelle différence ?
Et c'est là qu'il faut bien faire la différence.
Le numéro d'enregistrement sert à déclarer le meublé de tourisme auprès de la commune.
L'autorisation de changement d'usage, elle, concerne l'utilisation du logement et permet, lorsque la réglementation locale l'exige, de passer d'un usage d'habitation à un usage permettant la location touristique.
Ce sont donc deux choses différentes.
Et elles peuvent être complémentaires.
Selon le règlement de votre commune, une résidence secondaire peut donc à la fois être enregistrée comme meublé de tourisme et faire l'objet d'une autorisation de changement d'usage
SCI ou mon bien personnel : ça change quoi ?
Votre situation peut encore modifier les règles.
Si vous louez en tant que personne morale, une SCI par exemple, vous pouvez être soumis au principe de compensation.
Et celle-ci peut prendre différentes formes selon les communes.
Si vous êtes une personne physique, vous pouvez, dans certaines communes, demander une autorisation à caractère personnel, sous certaines conditions.
Et là encore, les règles peuvent varier.
À Nantes, par exemple, cette autorisation personnelle de changement d'usage est valable 4 ans et peut être renouvelée une fois.
Elle est strictement personnelle : elle ne peut pas être transmise ou cédée à un autre propriétaire ou locataire.
La compensation, c'est quoi ?
Dans certaines villes, obtenir l'autorisation de transformer un logement destiné à l'habitation en meublé de tourisme peut nécessiter une compensation.
L'idée est simple :
Vous retirez un logement du marché de l'habitation pour en faire un meublé de tourisme.
La compensation consiste alors à créer ou transformer un autre local pour qu'il devienne un logement destiné à l'habitation.
Mais attention : les règles de compensation ne sont pas identiques partout.
Il faut donc consulter le règlement applicable dans la commune où se trouve le logement, avant d'acheter ou de commencer les démarches.
5. Quelles démarches avant de se lancer ?
Voici les questions auxquelles vous devez répondre et les informations que vous devez rechercher en fonction de la ville où se situe votre logement, notamment concernant la réglementation et les démarches à effectuer.
Quelles sont les règles mises en place par ma commune pour les locations de courte durée ?
Sur le site officiel de votre mairie ou de votre intercommunalité
La location en meublé de tourisme est-elle autorisée dans ma commune et pour mon logement ?
→ Auprès de votre mairie ou du service compétent.
→ Sur Service-Public.fr pour connaître les règles générales.
Quel est le nombre maximum de jours pendant lesquels je peux le louer en meublé de tourisme ?
→ Sur le site officiel de votre commune ou auprès de votre mairie.
Dois-je déclarer mon meublé de tourisme avant de commencer à le louer ?
→ Sur le site officiel de votre commune ou de votre intercommunalité.
Dois-je obtenir un numéro d'enregistrement ?
→ Sur le téléservice national dédié aux meublés de tourisme.
Une autorisation de changement d'usage est-elle nécessaire dans ma commune pour louer ce logement en courte durée ?
→ Auprès de la mairie ou du service urbanisme de la commune où se trouve le logement.
Est-ce que les démarches sont différentes si je possède le logement en mon nom, via une SCI, si je suis locataire ou si le logement se trouve en copropriété ?
→ Auprès de votre mairie.
→ Dans le règlement de copropriété si le logement est situé dans une copropriété.
→ Dans les textes officiels correspondant à votre situation.
Quels formulaires, justificatifs ou documents dois-je préparer ?
→ Sur le site officiel de votre commune ou de votre intercommunalité.
Pour vérifier les règles générales
Service-Public.fr reste une bonne première source pour connaître le cadre national :
Consulter les règles officielles sur les meublés de tourisme
Puis, pour les règles locales, il faut toujours revenir vers le site officiel de la commune où se trouve le logement.
6. L'erreur à éviter
L'une des plus grosses erreurs, c'est de se lancer tête baissée dans l'achat d'un bien pour en faire un investissement locatif sans avoir vérifié au préalable la réglementation de la ville où il se trouve.
Parce que les mauvaises surprises peuvent arriver très vite.
Et certaines peuvent avoir de vraies conséquences financières.
Imaginez.
Vous achetez un logement en pensant pouvoir le louer sur Airbnb.
Votre calcul est simple :
1 300 € de revenus par mois grâce à la location courte durée.
Sauf qu'une fois le logement acheté, vous découvrez que la réglementation ne vous permet pas de le louer comme vous l'aviez prévu.
Résultat ?
Vous devez revoir complètement votre projet.
Peut-être louer le logement nu pour 700 € par mois.
Et là, votre calcul de départ ne tient plus forcément.
Crédit, charges, taxe foncière, travaux, entretien…
Vous pouvez rapidement vous retrouver à devoir sortir de l'argent de votre poche chaque mois, alors que votre objectif était justement de créer un investissement rentable.
Et c'est exactement pour cette raison que la réglementation doit être la première chose que vous vérifiez avant d'acheter.
Pas après.
Pas une fois que le logement est meublé.
Avant.
Alors, avant d'acheter un logement ou de transformer un logement en location saisonnière :
Vérifiez toujours la réglementation applicable dans la commune où se trouve le bien.
Parce qu'un investissement rentable sur le papier peut devenir complètement différent une fois confronté à la réalité.
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